这是一个利益诉求多元化的时代。
一个涉及众多家庭和利益集团的楼市新政出台必定会引发一场全国的舆论风暴。自10月22日晚,国家出台楼市新政后,清远对新政的热度持续升温。《楼市周刊》及时采访了各利益攸关方,试图为您准确呈现各方对新政的理解和解读。
面对新政,有人说好,有人说力度不够,有人积极入市,还有人继续持币观望。“一切有待于时间来检验”,让我们对时间老人多一些敬畏,多一份耐心吧。
A、发展商
观点一:国家救市在于扩大就业
盛世家园在接受采访时认为,目前经济有下行风险,在就业人口不断增加的情况下,国家必须通过持续的经济发展来消化就业压力。房地产行业作为国家的一个支柱产业,其带动性十分巨大。在全球经济低迷的情况下,政府要想通过扩大内需来拯救经济的话,刺激房地产投资就是很好的一个方面。因为房地产一发展,建设的房子多,需求的钢筋、水泥、铝合窗等等就更多,尤其是需要的人工就多,因此通过鼓励房地产消费来增加内需,扩大社会就业就是一个很好的拯救国家经济的措施!因而国家救市的目的不在于救高房价,而是在关注民生,让更多的人有饭吃,有活干,有更优惠的房子住。
观点二:新政对清远房价影响不大
御景湖畔认为,后新政时代的清远房价将保持稳定。该楼盘负责人说,御景湖畔的营销策略主要还是体现在内功上,通过加大对社区基础设施建设的投入来提升品质,不搞价格战。该负责人对于社会上盛传的房地产暴利说予以驳斥,他举例分析,像御景湖畔这样的大型社区,各项成本总和已接近3000元/㎡,其中包括:高层建安成本1500元/㎡,土地楼面价450—500元/㎡,报建费110元/㎡,消防、电梯、园林、水电等200元/㎡,各项税费500元/㎡,企业人力、担保、银行利息、保险等100元/㎡。
据了解,目前御景湖畔二期项目的价格在3000多元/㎡,按此推论,御景湖畔的房价已属合理利润空间,可降价的余地很小。该负责人表示,现在已是房价最低的时候,有了国家新政给予的信心支持,购房者可放心入市抄底。
观点三:中等户型有望及早恢复信心
世纪花城相关负责人表示,新政对90㎡的小户型给予了极大的政策扶持,对于这类户型的住宅应该有明显的刺激作用。但由于清远整体的户型定位以大中户型为主,因而直接从此政策受益的楼盘并不多。
但由于新政代表国家意志,反映中央政府保楼市稳定和经济发展的决心,因而能起到恢复公众信心、刺激市场的作用。100㎡左右的住宅在清远是主力,也是清远购房者最青睐的户型,虽然不能直接享受契税减免的优惠,但也有望趁着新政的出台而及早恢复正常的交投。对于世纪花城来说,由于1、2号楼以中小户型为主,106㎡和83㎡的占了项目总量40%的比重,因而新政是个非常大的利好。
观点四:清远近期或将出台地方救市措施
恒福国际公馆在采访时认为,清远在不久的将来也有望出台地方性的救市措施。有关人士透露,清远实际上早在两三个星期前,市长就召集了一些发展商和相关政府主管部门开了一次座谈会。政府在会上听取了一些发展商的意见,后续有望在土地增值税,向房管局缴纳的保证金方面,将这些费用降低,以此拉动清远房地产的发展。这些优惠政策既有面向购房者的,也有面向发展商的,政策扶持面比较广。
B、中介机构
观点一:新政让购房者受益,市场回暖的速度加快
天盛置业营业经理罗钱锋认为,该救市举措,能为购房者带来不同程度的受益,覆盖面广,实用性强。
如有条件的下调贷款利率至0.7倍,对贷款者受惠最大；最低20%的首付款,能带动一些潜在的买房者；个人住房公积金贷款利率,各档次下调0.27个百分点,尽管和以往一样,但这是继10月9日以来再次下调,这意味着国家金融政策已真正转向为降息通道,对房贷者减轻还款负担、提升公务员购房信心起到很大的作用。
再加上中央富有弹性的政策,地方政府可依据地方实际出台相应政策刺激楼市,站在整个宏观角度看,对楼市是极大的利好,相信市场回暖的速度会更快。
观点二:新政目的在于控价、保量
良策地产总经理张国志认为,新政出台对楼市能起到一定的刺激作用。但进入调整期的市场,需要的是发展趋势的良性、大局可控性及大众的理性,因此“政策的目的是控价、保量。未来楼市要健康发展下去,也应该向这个方向走。”对于刚出台的新政,首先是有针对性的减压措施,它会在不同地区的楼市状况产生不同效果。尤其值得关注的是,二手房没有取消5％的营业税,可以看出新政对于投机炒房行为还是要严加控制的,这反映了中央政府的谨慎。而对于解放刚性需求和鼓励改善住房,中央还是持鼓励态度的,“我们需要的是良性范围内的自由市场,就好象一个人生病了应该按时按量吃药,否则对身体也是不好的。同时也要把握好政策度,要在适当的时机、适当的地区推出适合的政策,防止恶性循环。”张国志说。
观点三:拯救市场信心大于新政实际效用
大唐地产在接受采访时强调,现阶段在宏观经济下滑,市场处于观望氛围中,新政如同隔靴搔痒,打不到痛处。尤其是想要刺激起清远购房者的兴趣,现有政策还不够。比如贷款利率,对首次购房者来说有一定的作用,但市场不好,现金最重要,在一定程度上压抑了需求；比如首付,首付少了,利息相应多了,发展商早就运用过了,清远购房者不太买账；而万分之五的印花税只是一个零头；再比如下调公积金利率只是针对企事业单位的人群,这一消费群体毕竟是少数。
在清远楼市,出现这种情况,倒不是说房价的高低问题,现阶段清远消费者的观念还沉浸在若干年前房价的低位,加之薪水跟不上通货膨胀的速度,造成对房价的虚高的“感觉”。其实最根本的还是市场信心的问题,“救市救的是心”,楼市的回暖还有赖于整个市场的回暖。
观点四:楼市症结在于供大于求
佰嘉信地产认为新政出台,对清远市场来说房价不可能有很大波动,“问题根结在于供大于求”。
自从市场逆转,投资客纷纷撤离,楼市主要靠本地市场的消费者支撑,但是根据佰嘉信地产调查数据显示,现在推出和即将推出的货量大概是3年左右的需求量,加上大多数公务员在05—06年楼价正便宜时多数已经购买,所以现在的消费群体渐渐以80后为主体。这批人的消费观念已有所改变,对户型需求不像前几年要求那么大,所以清远市场还需调整。至于怎么去调整,怎么去度过难关,还需要发展商与政府共同努力。
观点五:二手房、租赁市场,低谷中的机遇
虽然诸多中介地产公司尽管对市场有不同的认知,但有一点是达成共识的:清远二手房和租赁市场将可能带来更大的机遇。
永泰房产认为:救市政策对二手房市场影响很小,“低谷楼市往往通过大浪淘沙,正是改变二手房投资观念的大好时机。因为总价低,原先打算买一手楼的可能转向二手房市场,通过租金来使货币保值、增值。”而根据佰嘉信地产统计显示:清远收租回报率普遍为7-8%,有些江景房还达到了10%。一旦购房需求转向二手房市场投资,清远的二手房和租赁市场将会迎来繁荣景象。
C、购房者
观点一:政府救市,部分观望者选择出手
调查显示,有近四分之一受访者认为购房者将受益,因此会选择近期出手。事实也是如此,新政出台直接结束了这部分购房者先前的观望态度,“像我们这种首次购房者,一套90㎡、30万总价的住房,免去印花税、契税,及0.7倍的优惠贷款利率,相当于在总价上打了一个点的折扣,尽管不是很多,但在现在楼价难以再下降的情况下,可以接受了。”几位80后的购房者如是说,“再说即使还有新的政策出台,清远楼价也不会下降很多,也节省不了多少钱,况且早买,早卸下担子,重要的是把心安定下来,然后安心工作。”观点二:发展商应该有所作为
更多的购房者则寄望于房价的直接调整,“一套40万的三房,如果降一个百分点就是四千……总价减少了,在相同的贷款年限内,利息相对减少了,这样对我们更划算。”一位买家这样算账。
作为购房族中的一员,清远职业技术学院教经济学的王老师分析:“救市主要是在国家宏观经济层面上着手,说到清远能否尽快回暖,还是要靠发展商和相关部门共同作为才行。”他举例说,“现在清远市中心好一点的房子,房价都超过3500元/㎡,像我们4000元/月左右的工资,供一套120㎡这样的房子还能承受,但其他消费也会相应减少一些,生活质量会打些折扣。”观点三:买房?再看看!10月26日的调查显示,48位最有意向的购房者中,认为房价下跌的比率差不多达到48%,选择观望的则达到一半以上。“原因很简单,形势如果更加糟糕,政策调整的力度就会加大,政策优惠可能相应增加,还有房价是否会下跌,大家心里边都没有一个底,观望一下或许可以看清形势,能多省就多省。”朱先生这种心态很具代表性。
D、专家学者
观点一:新政短时间内不会有明显效果
中国策划研究院副院长、深圳房地产专家委员会副主任周春润认为,政策的出台,对于房地产来说是重大的利好。降低交费费用、刺激居民购房意愿、降低首付比例、加快廉租房建设,目的都是为了刺激内需、刺激消费。但实际上,现在的房价对于普通居民来说还是偏高,绝大多数居民还是持观望态度,再加上全球形势的影响、金融风暴的威胁、股市的深度跌落,这些因素也都将直接影响着房地产,可以说在短时间内不会有很明显的效果。
对于此次政策对楼价的影响,周春润表示,政策首先是出于考虑稳住房地产市场为目的,这是很明确的。因为今年的9、10月份,从房地产市场的反馈信息来看,房地产的交易量下挫太快。此次政策虽然主要侧重于需求方,但房价不会那么快就回升,盲目抬高房价,未必会给开发商带来立竿见影的效果,因为开发商现在的当务之急是回笼资金,而不是回升房价。市场信心的恢复,应建立在市场良性循环和良性竞争的基础之上。
观点二:发展商不能期望值太高
经济学博士、南开大学首席经济学家郭建波认为:新政表明国家对房地产行业三年的宏观调控已结束,政策拐点已经出现。预计短期内会加剧市场观望氛围,随着持续利好出现,市场信心会逐步恢复。本次政策力度较小,对市场不会产生太大刺激,对改善性居住需求等内容的解释还有待实施细则。
对于二手房,目前还没有大的减税政策,表明政府较谨慎,不过相信很快也会出台相关措施。由于中央政府这次救市的目的是救活市场而不是救高房价,故开发商不能期望值太高。
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