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根据本刊掌握的资料显示,目前清新县城的在售住宅5000套左右；清远市区为6000-7000套。上规模的在建楼盘10余个,预计明年上半年不会有大量的新货上市。而清远市区人口目前已经超过60万,清新县城预计也有10余万人。虽然还没有具体的数字显示实际需求量,但是有一点可以明确的是全市1-8月份成交70.3万㎡,按常规推算,成交近6000套。
还算平稳的成交量是清远楼市继续向前的最大保证,其背后再一次反映出现阶段市场铁的定律:实实在在的价格。
近期,买家货比三家狠砍价的情形在各大楼盘已是泛滥成灾。经过半年左右的博弈,卖方从今年8月底开始顺应这种需求,纷纷以打折、优惠来回应。实际成交的放量,再次显示了实惠价格的力量。
新城区域
非江景3200元/㎡
江景房5300元/㎡
新城是清远城市建设的主战场,因而新建楼盘数量众多,并以20万㎡左右的中型社区项目居多。目前主要集中在体育馆附近、广清大道两旁以及凤城大桥往东的大片区域。价格从均价3200元/㎡的非江景房,到均价5300元/㎡的江景房均有涉及。今年4月中下旬,该区域各主要在售楼盘的优惠促销首度开始集中,新城区域楼价随大市调整的态势正式形成。国庆期间,不少在售楼盘推出特价单元,促销价大都集中在2800元/㎡左右,并且以现楼和准现楼面目出现,买家接受度明显提升。
理由一:国庆前,金海湾推出百合园新盘,112平方米的三房两厅一口价296000元,折后价格是2650元/㎡,超低特价引来买家踊跃。
理由二:国庆期间金信蓝湾豪庭以高端品质正式开盘,均价5300元/㎡,这个价格跟去年江景价格相比,已实惠很多。
理由三:目前该区域众多楼盘有促销优惠,如瑞清花园促销价为2550元/㎡,弘福花园促销价为2480元/㎡。促销价的不断增多,将会进一步带动整个区域均价的调整。从报价看,尽管非江景楼盘也有3800元/平方米以上的报价,但此类单位成交明显放缓。
历史走势
由于受调控传导滞后性的影响,清远新城区域楼价在今年三四月份才达到顶峰,之前一直处于上涨阶段。去年年初,汇江花园均价2000元/㎡左右,到今年“五一”,均价则涨到了3000元/㎡,升幅较大。从今年年初,金海湾打出2700元/㎡的特价房后,新城区域楼价进入全线调整阶段。虽然,现在3200元左右的均价较最高峰时回调了10%左右,但与去年相比,仍有较大升幅。
市场现状
碧水康桥:一期共260余套,目前均价在2800元/㎡。现推出10套一口价单位,价格在2500元/㎡。
凯旋花园:正热推二期项目,均价在3800元/㎡,有15万元一套的小户型特价房,很受购房者欢迎。
凤城世家:二期均价在4000元/㎡,与一期项目相比,已有近800元的涨幅,但由于项目有着与市政府直接相连的绝佳地理区位,再加上社区配套的成熟完善,因而低开高走仍获得了购房者的认同。
金逸雅居:中小户型居多,均价在3300元/㎡。“十一”期间推出2880元/㎡的特价房,由于总价适中,受到关注。
信诚豪庭·杰座:在价格上比较有优势,特价房才2500元/㎡。虽是单体楼,但因地处人民二路,位置不错,还是吸引了许多购房者前来看房。
帝景豪园:二期部分单元可看园景和江景,面积普遍偏大,以143—157㎡的大户型为主,均价在3900元/㎡。发展商说某江景楼盘营销人士表示,买家仍处于观望状态,就新城江景房目前情况看,5500元/㎡的价格是一个槛,因为新近上市产品的价格都在4500—5500元/㎡之间,且成交尚可。我们相信,这个价位已经很合理,因为江景房已经买少见少了。
凤城世家相关人士表示,虽然二期项目是在今年四月份的低迷时期开盘,且价格比一期项目也有所提升,但仍获得了购房者的青睐,销售情况不错,呈现出低开高走的升值前景。这也充分说明了,好楼盘无论市场强弱都有捧场者。
消费者说
云山诗意的一位买家说,自己是在看到云山诗意开楼巴,以及欲投巨资修建地下通道后才决定购买的,感觉还是品牌发展商做事有魄力,并且目前3500元/㎡左右就能买到不错的单元,未来升值空间还是有的。
旧城的刘先生最近在金海湾买了两套单位,单价在3100元/平方米多一些,他说,除了因为是金海湾的拥趸之外,吸引他的还是新城洲心区域的独特定位优势和较为合理的价格。“现在股市惨淡,倒不如将钱放在房子上,从长远考虑,城市东扩步伐的加快,洲心区域的不动产一定会升值”。旧城区域
非江景3200元/㎡
江景楼5200元/㎡
该区域在售楼盘不多,仅10来家,真正采取促销行动还是8月底,直至现在,各楼盘还在一口价、打折、直接降低报价、装修等促销方式中埋头苦干。非江景楼盘均价由原来的3400元/㎡降至3200元/㎡,尤其是个别楼盘的报价降幅达400元/㎡。江景楼盘均价比较抗跌仍然维持在5200元/㎡左右,不过,也有部分通过抽奖、旅游等多重活动吸引买家,部分则通过精装修来让利。
理由一:恒丰华庭,均价调整至3200元/㎡,推出2700多元/㎡的一口价房,销售量得到一定的释放。非江景房多为此价位。
理由二:御水龙庭,均价维持在5200元/㎡,不过“十一”期间推出的“购豪宅5重大礼”,也吸引到一定的人气。
理由三:金碧湾花园,新推精装修房,均价4800元/㎡,主要为园景,少量江景房,价格比较笋。
历史走势
旧城的主要楼盘基本上是07年底后才推出,部分还是今年下半年推出的。楼盘的层次也不尽相同,高中低档楼盘各占1/3,开发较早的如豪逸花园,06年底开盘最高价不到1600元/㎡,现在均价涨至2200元/㎡,打折后也在2000元/㎡左右；中档的楼盘维持在3300元/㎡；江景楼均价一直维持在5200元/㎡。
市场现状
豪逸花园:正推售二期,均价2200元/㎡,位置稍偏僻,但开发较早,比较受工薪阶层欢迎。
西环雅苑:均价2600元/㎡,有98折优惠。
慧峰豪庭:均价3800元/㎡。以上两楼盘,若是把周边交通、环境做好一点就能充分发挥旧城商业、生活配套优势。
恒丰华庭:均价由原来的3400元/㎡调整至3200元/㎡,主力户型为98-130㎡,目前还推出31万的特惠房。
御景湖畔:新推二期,均价3300元/㎡,园景不错。
和富·夏阁:均价3600元/㎡,由于距离旧城商业中心很近,又是江景盘,总共只有150多套,比较吸引有文化层次的中档收入者,目前剩余不多。
锦江豪苑:A3、A4均价4800元/㎡左右,均为130-180㎡中大户型。
发展商说御水龙庭某策划负责人:“在现在市场形势下,除了卖楼,我们的观念是趁此踏踏实实地把品质做好、做强。现阶段,把精心打造的社区会所、增建1:1比例的停车位等按时高标准的展现在业主和消费者面前……用增强性价比优势取胜”。
金碧湾花园物业管理负责人陆总表示:“社区的管理、商业和生活配套是我们的性价比优势……起价4200元/㎡的精装修的园景房优势更明显”。
消费者说
国庆在御景湖畔购房的杨先生表示,该楼盘3300元/㎡的价格还是比较适合他,这里前期还卖得不错,“而且周边高层建筑物少,视野好,社区环境不错。先前看中的120㎡的房都被预定,所以这次是不能错过”。
张先生国庆期间在恒丰华庭买的房,他表示主要是冲着2700多元/㎡优惠来的,因为他已经看了半年的房,现在这个价位他已能接受。
清新区域
县城1900-2100元/㎡
山景3000元/㎡以上08下半年伊始,清新区域楼盘纷纷推出折扣进行促销,而新开盘的楼盘则推出特笋优惠单位吸引买家；“十一”及之后这种形势更加明确,折扣价低至9.8-8.8折不等。
该区域由于县城的规划、开发程度不同,各区域的楼价有很大差别。清新大道区域、黄坑、行政中心周围的楼盘,按照折后的价格计算,电梯房均价2100元/㎡左右,步梯房均价1900元/㎡左右,个别盘只有1800元/㎡。太和洞区域由于稀缺的旅游资源,消费群体属于中高端,且销售面向的区域扩大至清远市区甚至珠三角,所以均价超过3000元/㎡。
理由一:清新大道区域:如宜禾新城,折后均价在1800-1900元/㎡,目前推出最低3.8万首付的优惠单位。下半年此区域步梯房价格基本维持这个价位。
理由二:黄坑、县行政中心区域:如盛世家园,步梯房折后均价在2000元/㎡左右；骏豪城步梯房折后均价2100元/㎡,电梯房递增300元/㎡左右。下半年该区域价格维持在这个价格。
理由三:太和洞区域:御峰花园均价3700元/㎡,国庆推出最低9折的优惠单位,单价低至3480元/㎡,部分带装修,该区域价格均超过3000元/㎡。
历史走势
据业内人士介绍,清新楼价前两年在1000元左右,07年末到08年初达到顶峰,不过也只是在2200元/㎡左右,然后一直维持了三、四个月,到6、7月,打折风开始盛行,楼价下调,目前县城区内步梯楼主流价格维持在1900-2100元/㎡,电梯楼价格维持在2400元/㎡左右。
市场现状
宜禾新城:一二期全部推出,均价1800-1900元/㎡,有最低3.8万的特惠房。
骏豪城:二期电梯洋房均价2600元/㎡,园景房、朝向好价格为2700-2800元/㎡,实际折后均价2400元/㎡左右。
盛世家园:正推售一期步梯房,有98折优惠,折后均价2000元/㎡左右,平层有1900元/㎡左右的。
金色家园:三期电梯房均价2800元/㎡左右,推出特惠单位最低2300元/㎡,有94、95折优惠园景、山景单位。
美林宏景新城:上周推出40套左右的步梯房,均价2700元/㎡,有最低92折价后不到2400多元/㎡。
华府壹号:国庆开盘,均价4500元/㎡,送2000元/㎡的豪装,加上稀缺的旅游资源,这个价位算得上笋了。
发展商说
金色家园策划某负责人:由于受大势影响,清新房地产也出现微调。目前清新的购房者最关注的是价格,他们非常谨慎,往往货比三家后才出手。但是由于这两年清新城市化进程很快,人口大量涌向县城,土地价格、原材料等疯涨,清新目前主流价格维持在2000元/㎡左右,应该不算高,即使下调,也不会很大。
美林宏景销售负责人表示,“现阶段像美林这样成熟的楼盘更让消费者放心、欢迎,因为有保障,性价比高,享受的服务较好。”美居地产董事总经理谭东江:清新房地产这几年才飞速发展,发展均匀,包容性强,能满足各种消费群体,定价实在,面对的是真正有需求的客户。泡沫基本没有,主要是受大势影响,利润率较低。
消费者说
今年国庆,家住阳山的陈先生在骏豪城买了一套120㎡的电梯房,他说,这里位置还算不错,孩子上学方便,旁边还有超市,俗话说“过了这店没那店”,就是再降,清新的房价也不可能降得太离谱。
金色家园的一位买家说,他买的的是山景房,这里经过几期的开发,人气很旺,更吸引他的还是94折优惠价,算下来才2600多元/㎡,这的确很划算。
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